Krijg je vastgoed geschonken, koop je het onder de waarde of wordt een deel van de koopsom kwijtgescholden, dan kan naast overdrachtsbelasting ook schenkbelasting ontstaan. Om dubbele heffing over hetzelfde waarde-element te beperken, verrekent de Belastingdienst overdrachtsbelasting met schenkbelasting voor zover werkelijk sprake is van samenloop.
Drie situaties waarin samenloop kan ontstaan
| Situatie | Mogelijke schenking | Overdrachtsbelasting |
|---|---|---|
| Vastgoed volledig geschonken | Waarde van de schenking volgens de regels voor schenkbelasting | Over de relevante waarde van de verkrijging |
| Verkoop onder de waarde | Verschil tussen relevante waarde en koopsom | Gebaseerd op de maatstaf voor overdrachtsbelasting |
| Kwijtschelding koopsom | Het kwijtgescholden bedrag kan een schenking zijn | De verkrijging van het vastgoed blijft afzonderlijk beoordeeld |
Twee belastingen gebruiken niet altijd dezelfde waarde
Overdrachtsbelasting sluit aan bij de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak, minimaal de tegenprestatie. Voor schenkbelasting kan bij een woning de WOZ-waarde bepalend zijn. Daardoor kunnen de grondslagen van elkaar afwijken. Maak daarom geen berekening met alleen de koopsom of alleen de WOZ-waarde.
Hoe werkt de verrekening?
Heb je overdrachtsbelasting betaald over het deel dat ook als schenking wordt belast, dan kan die overdrachtsbelasting worden verrekend met de schenkbelasting. De verrekening geldt alleen voor het overlappende deel. Zij kan de schenkbelasting verlagen, maar maakt de overdrachtsbelasting niet ongedaan. De Belastingdienst beoordeelt of en voor welk bedrag sprake is van samenloop.
Een startersvrijstelling kan gunstig zijn voor de overdrachtsbelasting, maar volgens de Belastingdienst is er dan geen betaalde overdrachtsbelasting om met schenkbelasting te verrekenen. Dat laat zien waarom een vrijstelling niet automatisch de laagste totale heffing oplevert.
Voorbeeld verkoop onder de waarde
Een ouder verkoopt een woning aan een kind voor minder dan de relevante waarde. Voor overdrachtsbelasting wordt gekeken naar de waarde in het economisch verkeer en het toepasselijke tarief, afhankelijk van gebruik en voorwaarden. Voor schenkbelasting wordt de schenking bij een woning aan de hand van de toepasselijke WOZ-regels berekend. Vervolgens wordt vastgesteld welk deel van de betaalde overdrachtsbelasting ziet op het geschonken waarde-element.
Dit voorbeeld kan niet betrouwbaar met één percentage worden opgelost. Koopsom, marktwaarde, WOZ-waarde, eigen bewoning, leeftijd, eerdere vrijstellingen en familieverhouding kunnen allemaal verschil maken.
Welke stukken heb je nodig?
- Concept koop- of schenkingsakte en afspraken over kwijtschelding.
- Taxatie of onderbouwing van de waarde in het economisch verkeer.
- WOZ-beschikkingen die voor de schenkbelasting relevant zijn.
- Gegevens over eigen bewoning en eventuele startersvrijstelling.
- Familierelatie, eerdere schenkingen en gebruikte vrijstellingen.
- Berekening of aangifte van overdrachtsbelasting.
De notaris verwerkt de overdracht en overdrachtsbelasting. De schenkbelasting, waardering en samenloopberekening verdienen daarnaast een eigen fiscale controle.
Stappen voor de overdracht
- Leg de transactie vast. Schenking, verkoop, kwijtschelding of combinatie.
- Bepaal de waardes afzonderlijk. Marktwaarde, koopsom en toepasselijke WOZ-waarde.
- Bepaal de overdrachtsbelasting. Tarief of vrijstelling volgt uit het gebruik en de voorwaarden.
- Bereken de schenking. Houd rekening met relatie en vrijstelling.
- Bereken alleen de echte overlap. Verreken niet meer dan de betaalde belasting die op hetzelfde waarde-element ziet.
Fiscely Advies bij samenloop
Deze vraag raakt waardering, vastgoed, overdrachtsbelasting en schenkbelasting tegelijk. Fiscely kan de feiten en eerste berekening structureren. Voor een concrete overdracht is Fiscely Advies de passende route. Een fiscalist beoordeelt dan de waardes, vrijstellingen, verrekening en afstemming met de notaris voordat je definitieve afspraken maakt.
Betaal ik altijd beide belastingen bij verkoop onder de waarde?
Niet altijd. Dat hangt af van de waardes, vrijstellingen, relatie en omvang van de bevoordeling. Wel moeten beide belastingen afzonderlijk worden beoordeeld.
Wordt alle overdrachtsbelasting verrekend?
Nee. Alleen het deel dat betrekking heeft op hetzelfde bedrag waarover schenkbelasting wordt geheven kan voor verrekening in aanmerking komen.
Kan ik de startersvrijstelling én verrekening gebruiken?
Bij toepassing van de startersvrijstelling is geen overdrachtsbelasting betaald over dat deel. De Belastingdienst geeft aan dat er dan niets te verrekenen is.
Overdracht van vastgoed heeft juridische en fiscale gevolgen. Laat de concrete transactie vóór ondertekening afstemmen met notaris en fiscalist.