Kosten voor het afsluiten van een lening die als eigenwoningschuld kwalificeert, kunnen aftrekbaar zijn. Denk aan hypotheekadvies en de hypotheekakte. De leveringsakte, aankoopmakelaar en overdrachtsbelasting zijn geen aftrekbare financieringskosten.
Hypotheekakte of leveringsakte?
Een notaris kan beide akten op dezelfde factuur zetten, maar fiscaal hebben ze een andere functie. De hypotheekakte hoort bij de zekerheid voor de lening. De leveringsakte regelt de eigendomsoverdracht van het huis. Alleen het feit dat je aan de notaris betaalt, maakt de hele rekening dus niet aftrekbaar.
De Belastingdienst noemt de aftrekbare financieringskosten afzonderlijk. Bij de hypotheekakte kunnen ook de bijbehorende kadastrale registratiekosten horen. De kosten voor de eigendomsoverdracht moet je daarvan scheiden.
Welke financieringskosten kunnen meetellen?
- Advies en bemiddeling voor het afsluiten van de eigenwoninglening.
- Notariskosten voor de hypotheekakte en de bijbehorende registratie.
- Taxatiekosten die nodig zijn om de lening te krijgen.
- Kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie.
De lening moet wel voldoen aan de voorwaarden voor een eigenwoningschuld. Leen je ook voor een auto of een andere privé-uitgave, dan mag je de financieringskosten niet zonder meer volledig aan de eigen woning toerekenen. Vraag bij een gemengde lening om een uitsplitsing.
Voorbeeld: één notarisnota, twee uitkomsten
Je nota vermeldt € 900 voor de hypotheekakte en € 1.100 voor de leveringsakte. In dit voorbeeld hoort de lening volledig bij een kwalificerende eigenwoningschuld. Dan beoordeel je de € 900 als aftrekbare financieringskosten. De € 1.100 voor de overdracht neem je niet als zodanig op.
De aftrekbare € 900 is niet het bedrag dat de Belastingdienst terugstort. Het is een bedrag dat in de belastingberekening wordt verwerkt. Het uiteindelijke voordeel hangt af van je aangifte. Zijn de kosten op de nota niet uitgesplitst, vraag de notaris dan om een specificatie in plaats van zelf de hele nota af te trekken.
Welke aankoopkosten vallen buiten deze aftrek?
De aankoopprijs van het huis, overdrachtsbelasting en de aankoopmakelaar zijn geen aftrekbare kosten voor het verkrijgen van de hypotheek. Dat geldt ook voor de leveringsakte. Ze kunnen bij andere berekeningen rond de eigen woning wel betekenis hebben. Gebruik het kostenoverzicht voor de aankoop van een huis om de rubrieken uit elkaar te houden.
Wat heb je nodig voor de aangifte?
- Verzamel de notarisafrekening, hypotheekadviesfactuur en taxatiefactuur.
- Controleer waarvoor de lening en elke kostenpost zijn gebruikt.
- Noteer in welk jaar je de kosten hebt betaald.
- Controleer de eigenwoninggegevens in je aangifte en voeg ontbrekende aftrekbare kosten toe.
Fiscely kan helpen de posten op je afrekening te onderscheiden. Beschrijf of het om aankoop, herfinanciering of een verhoging gaat. Maak rekeningnummers, handtekeningen en andere niet-benodigde persoonsgegevens onleesbaar voordat je een document deelt.
Veelgestelde vragen
Zijn alle kosten koper aftrekbaar?
Nee. Kosten koper is een verzamelnaam, geen fiscale aftrekcategorie. Vooral aankoopkosten en financieringskosten moeten apart worden beoordeeld.
In welk jaar trek ik eenmalige hypotheekkosten af?
In beginsel in het jaar waarin je de aftrekbare kosten betaalt. Controleer ook of de kosten betrekking hebben op een lening die als eigenwoningschuld kwalificeert.
Deze uitleg is algemeen en kan onjuistheden bevatten. De uitkomst hangt af van jouw feiten en de geldende regels. Voor meer zekerheid kun je jouw situatie persoonlijk laten beoordelen via Fiscely Check of Advies.