Bij commercieel vastgoed is nooit alleen de koopprijs bepalend. Bij aankoop kan overdrachtsbelasting spelen en soms btw. Tijdens bezit bepalen gebruik, verhuur en de WOZ-bodemwaarde de aftrek en afschrijving. Bij verkoop moet je opnieuw beoordelen of de levering vrijgesteld, verplicht met btw belast of op verzoek belast is en of eerder afgetrokken btw moet worden herzien.
De fiscale levensloop van een bedrijfspand
| Moment | Belangrijkste vraag | Administratieve aandacht |
|---|---|---|
| Aankoop | Btw, overdrachtsbelasting of beide? | Splits grond, gebouw, aankoopkosten en aftrekbare btw |
| Gebruik | Belaste omzet, vrijgestelde omzet of privégebruik? | Leg werkelijk gebruik en wijzigingen jaarlijks vast |
| Verhuur | Vrijgesteld of gekozen voor belaste verhuur? | Controleer huurder, gebruik en voorwaarden |
| Verkoop | Vrijgesteld, verplicht belast of optioneel belast? | Beoordeel herziening, boekwinst en verkoopkosten |
Aankoop van een bedrijfspand
Bij verkrijging van een bedrijfspand is in de regel overdrachtsbelasting verschuldigd, tenzij een vrijstelling of bijzondere situatie geldt. De Belastingdienst noemt voor niet-woningen in 2026 een tarief van 10,4%. Tegelijk kan de levering voor de btw belast zijn, bijvoorbeeld bij een nieuw gebouw of bouwterrein. In bepaalde situaties kunnen btw en overdrachtsbelasting dus naast elkaar spelen.
Boek de koopsom niet als één bedrag op gebouwen. Grond wordt niet afgeschreven. Aankoopkosten zoals notaris, makelaar en overdrachtsbelasting kunnen onderdeel worden van de aanschafwaarde. Aftrekbare btw boek je afzonderlijk als voorbelasting. Niet-aftrekbare btw kan juist onderdeel van de kostprijs zijn.
Afschrijven en onderhouden
Een bedrijfspand schrijf je af over aanschafwaarde minus grond en restwaarde, verdeeld over de gebruiksduur. Voor gebouwen geldt bovendien een fiscale bodemwaarde. Kosten voor normaal onderhoud kunnen direct ten laste van het resultaat komen. Een ingrijpende verbetering of uitbreiding kan een investering zijn die je activeert en afschrijft. Het onderscheid vraagt om een beschrijving van de werkzaamheden, niet alleen om het factuurbedrag.
Btw bij gebruik en verhuur
Gebruik je het pand voor belaste prestaties, dan kan btw op aankoop, verbouwing en gebruik aftrekbaar zijn. Bij vrijgestelde omzet of privégebruik is de aftrek beperkt. Bij onroerende investeringsgoederen loopt een lange herzieningsperiode. Verandert het gebruik, dan kan eerder afgetrokken btw gedeeltelijk moeten worden terugbetaald of alsnog aftrekbaar worden.
Btw bij verkoop van een bedrijfspand
De levering van bestaand vastgoed is vaak vrijgesteld van btw. Verkoop vóór, op of uiterlijk twee jaar na de eerste ingebruikname en levering van een bouwterrein zijn in beginsel met btw belast. Bij een bestaande onroerende zaak kunnen verkoper en koper onder voorwaarden kiezen voor een belaste levering. De btw wordt dan veelal naar de koper verlegd. Die keuze kan herziening van eerder afgetrokken btw voorkomen, maar moet ook passen bij het aftrekrecht van de koper.
Laat btw, overdrachtsbelasting, herziening, boekwaarde en gebruik door de koper vooraf samen beoordelen. Na ondertekening zijn niet alle keuzes nog eenvoudig te herstellen.
Van onderneming naar privé
Een bedrijfspand naar privé overbrengen is niet alleen een interne boeking. Er kunnen gevolgen zijn voor boekwinst, staking, btw en overdrachtsbelasting. Ook de waarde waartegen wordt overgebracht en de eerdere btw-aftrek zijn relevant. Leg daarom de aanleiding, waarde, gebruikswijziging en juridische overdracht vast.
Wat Fiscely voor een vastgoedvraag doet
Geef aankoopdatum, eerste ingebruikname, koopsom, WOZ-waarde, gebruik, verhuur, verbouwingen, afgetrokken btw en voorgenomen verkoop door. Fiscely zet de relevante belastingen en administratieve verwerking naast elkaar. Door de bedragen en documenten vroeg te structureren, kun je gerichter met notaris of fiscalist overleggen.
Is de verkoop van een bedrijfspand altijd met btw?
Nee. De leeftijd en aard van het pand, het moment van eerste ingebruikname en een eventuele keuze voor belaste levering bepalen de btw-behandeling.
Mag ik overdrachtsbelasting afschrijven?
Overdrachtsbelasting bij aankoop kan onderdeel zijn van de aanschafwaarde. Het aan het gebouw toerekenbare deel loopt dan mee in de afschrijving; over grond schrijf je niet af.
Hoe lang moet ik vastgoedgegevens bewaren?
Voor btw-gegevens over onroerende zaken geldt een langere bewaartermijn dan de gebruikelijke zeven jaar. Bewaar ook berekeningen over gebruik en herziening.
Vastgoedtransacties kunnen bijzondere uitzonderingen, fiscale eenheden, aandelentransacties of een overgang van een algemeenheid van goederen bevatten. Laat een concrete overdracht vooraf persoonlijk beoordelen.